EN🧉 Guía vecinal
Si soy inquilino, ¿tengo que pagar las expensas extraordinarias?
Alquilás, te llega la liquidación con una extraordinaria por una obra grande, y la duda es inmediata: ¿esto lo pago yo o el dueño?
No. El inquilino paga las expensas que derivan del uso habitual del inmueble (las ordinarias: luz, limpieza, sueldos, mantenimiento). Las expensas extraordinarias —obras, mejoras o gastos que aumentan el valor de la propiedad— las paga el propietario. Solo pueden cargarse al inquilino las expensas vinculadas a servicios normales y permanentes, sin importar cómo las clasifique la liquidación.
La regla, sin vueltas
La ley distingue entre dos tipos de cargas:
- Las que nacen del uso: las paga quien vive ahí. Son las ordinarias.
- Las que gravan la cosa (la propiedad misma): las paga el dueño. Son las extraordinarias.
Ejemplo: se rompe el ascensor y hay que hacer una obra aprobada en asamblea por varios millones de pesos. Esa es una mejora sobre el edificio, un gasto que excede el mantenimiento normal. La paga el propietario, aunque en ese momento viva un inquilino.
Ojo con el contrato de alquiler
Todo esto vale salvo que el contrato diga otra cosa. Muchos contratos de alquiler incluyen cláusulas que reparten las expensas de otra manera. Antes de discutir con el propietario o la inmobiliaria:
- Leé qué dice tu contrato sobre expensas ordinarias y extraordinarias.
- Pedí la liquidación detallada: verificá que lo que te cobran como "ordinario" no esconda una obra extraordinaria.
- Si te cobran una extraordinaria, reclamá por escrito citando la norma.
¿Se puede pactar en el contrato que el inquilino pague las extraordinarias?
Sí. La regla legal es el punto de partida, pero las partes pueden acordar otra cosa: si el contrato de locación establece por escrito que el inquilino asume las extraordinarias, esa cláusula vale. Lo que no se puede es imponerlo cuando el contrato no lo dice: en ese caso rige la regla legal y el inquilino puede negarse a pagarlas.
Consejo práctico: si sos propietario y querés trasladarlas, que quede escrito con todas las letras en el contrato. Si sos inquilino y te las quieren cobrar sin que figure en el contrato, reclamá por escrito. Ante la duda sobre la redacción de la cláusula, consultá con un abogado.
Respaldo legal
Según la normativa de propiedad horizontal, el inquilino tiene a su cargo las cargas y contribuciones que se originan con el uso del inmueble, pero no las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede pactarse a cargo del inquilino lo que derive de gastos habituales: servicios normales y permanentes del edificio.
Preguntas frecuentes
¿Qué hago si me cobran una extraordinaria siendo inquilino?
Reclamá por escrito al propietario (o a la inmobiliaria), adjuntando la liquidación donde figure el concepto. La obligación de pagarla es del dueño.
¿El propietario me puede descontar las ordinarias del alquiler?
No es lo habitual: las ordinarias las paga el inquilino por separado, como parte del costo de habitar la unidad. Todo depende de lo pactado en el contrato.
¿Y si la “extraordinaria” es en realidad un gasto habitual?
La ley mira la naturaleza del gasto, no el nombre que le ponga la administración. Si es un servicio normal y permanente, le corresponde al inquilino aunque figure como extraordinaria.