EN🧉 Guía vecinal
¿De dónde salió que el inquilino no paga las extraordinarias? ¿Se puede cambiar en el contrato?
La regla se repite en todos lados, pero pocos saben de dónde viene — y menos aún saben que el contrato puede modificarla.
La regla sale del Código Civil y Comercial: el inquilino paga los gastos que nacen del uso del inmueble (las ordinarias), y el propietario paga los que gravan la propiedad (las extraordinarias, que mejoran o conservan el edificio). Pero es una regla supletoria: si el contrato de alquiler pacta por escrito que el inquilino asume las extraordinarias, vale lo pactado.
El origen, sin jerga
Cuando alquilás, la ley reparte los gastos con un criterio simple:
- Lo que se gasta por vivir ahí → lo paga quien vive ahí (el inquilino).
- Lo que se gasta sobre la propiedad misma → lo paga el dueño.
Una expensa extraordinaria (renovar el ascensor, impermeabilizar la terraza) no es un gasto de "vivir ahí": es una inversión sobre el edificio, que queda para el propietario cuando el inquilino se va. Por eso la ley se la asigna al dueño.
Entonces, ¿puedo poner en el contrato que las pague el inquilino?
Sí. La ley fija el reparto por defecto, pero las partes pueden acordar otra cosa. Condiciones para que valga:
- Por escrito, en el contrato de locación (un acuerdo verbal no sirve).
- Claro y específico: que diga expresamente que el inquilino asume las expensas extraordinarias.
Si el contrato no dice nada, rige la regla legal: las paga el propietario, y el inquilino puede negarse a pagarlas.
¿Hay alguna ley en contra de pactarlo?
No hay una prohibición expresa de acordarlo en el contrato. Lo que sí existe es el piso legal: sin cláusula escrita, el inquilino no está obligado. Por eso la redacción importa —una cláusula ambigua ("el inquilino paga todos los gastos del consorcio") puede prestarse a discusión—. Ante la duda, que la revise un abogado.
Preguntas frecuentes
Soy inquilino y mi contrato dice que pago las extraordinarias. ¿Puedo reclamar?
Si lo firmaste así, la cláusula vale. Para futuros contratos, negociá ese punto antes de firmar.
Soy propietario. ¿Me conviene trasladarlas?
Es tu derecho pactarlo, pero tené en cuenta que encarece el costo total para el inquilino y puede hacer tu unidad menos competitiva frente a otras en alquiler.
¿Qué pasa con los gastos “habituales” aunque figuren como extraordinarios?
La ley mira la naturaleza del gasto, no el nombre que le ponga la liquidación: si es un servicio normal y permanente, le corresponde al inquilino.